21.06.2010 г. Судебная коллегия по гражданским делам Московского областного суда рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по кассационной жалобе (Информация скрыта) на решение районного суда Московской области от 20.05.2010 г. по гражданскому делу № 2-180/2007 по поданному нами иску к (Информация скрыта) о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г., заключенного между нами и ответчиком, недействительным, и признании договора купли-продажи нежилого здания подсобного помещения с магазином и гаражом от 22.12.2006 г., заключенного между (Информация скрыта) и (Информация скрыта), недействительным, определила данное решение оставить без изменения, а кассационную жалобу — без удовлетворения.
Мы считаем, что данное решение и определение по делу были вынесены судом необоснованно и незаконно, с существенными нарушениями норм материального и процессуального права, и подлежат отмене по следующим нижеизложенным мною основаниям.
22.12.2006 г. между нами и ответчиком был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком, расположенным по адресу: (Информация скрыта), в соответствии с условиями которого, мы обязались продать, а ответчик купить жилой дом общей площадью 276,1 кв.м. с земельным участком площадью 1511 кв.м.
Цена договора была определена сторонами в размере 4 000 000 руб., из которых 3 800 000 руб. – стоимость жилого дома, 200 000 руб. – стоимость земельного участка.
Кроме того, на данном земельном участке находится нежилое здание подсобного помещения с магазином и гаражом. Так как все объекты недвижимости находятся на одном земельном участке, между нами и ответчиком была достигнута договоренность об их одновременной продаже.
Таким образом, 22.12.2006 г. между (Информация скрыта) и ответчиком был заключен договор купли-продажи указанного нежилого здания подсобного помещения с магазином и гаражом. Цена договора была определена сторонами в размере 100 000 руб.
Однако в конце марта 2010 г. нам стало известно, что при заключении указанных договоров были нарушены требования действующего законодательства РФ.
Из межевого плана земельного участка, представленного (Информация скрыта) в службе судебных приставов-исполнителей Московской области, усматривается, что площадь земельного участка, указанного в договоре купли-продажи, в действительности составляет не 1511 кв.м., а 1233 кв.м.
Таким образом, из данного межевого плана следует, что нами был продан ответчику товар, не соответствующий товару, указанному в договоре купли-продажи.
В соответствии со ст. 455 ГК РФ, товаром по договору купли-продажи могут быть любые вещи с соблюдением правил, предусмотренных статьей 129 настоящего Кодекса.
В соответствии со ст. 456 ГК РФ, продавец обязан передать покупателю товар, предусмотренный договором купли-продажи.
В соответствии с ч. 1 ст. 552 ГК РФ, по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования.
В соответствии со ст. 555 ГК РФ, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.
При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается не заключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.
В соответствии со ст. 166 ГК РФ, ничтожная сделка является недействительной независимо от признания ее таковой судом. В связи с этим договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г., и договор купли-продажи нежилого здания подсобного помещения с магазином и гаражом, являются недействительными (ничтожными) применительно к статье 168 ГК РФ.
Приведенная нами позиция подтверждается определением от 17.06.2008 г. N 6343/08 «О передаче дела в Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ».
В соответствии со ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость в деньгах - если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.
В соответствии со ст. 168 ГК РФ, сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.
В соответствии с п. 4.1.2. договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г., продавец обязан был передать покупателю жилой дом с земельным участком с подписанием акта-приема передачи в соответствии со ст. 556 ГК РФ.
В соответствии с п. 3 акта приема-передачи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г., состояние переданного жилого дома с земельным участком соответствует условиям договора, пригодно для проживания, явных недостатков нет.
В соответствии со ст. 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.
Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.
Таким образом, мы считаем, что в п. 3 акта-приема передачи уделяется внимание прежде всего состоянию передаваемого жилого дома, расположенного на земельном участке, а именно его пригодность для использования в общепринятых целях, а так же пригодность использования земельного участка. Мы просим обратить внимание суда на то обстоятельство, что к договору не прилагается план земельного участка с замерами его площади, в то время как данная площадь является существенным условием договора купли-продажи.
В соответствии со ст. 556 ГК РФ, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Принятие покупателем недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости, в том числе в случае, когда такое несоответствие оговорено в документе о передаче недвижимости, не является основанием для освобождения продавца от ответственности за ненадлежащее исполнение договора.
В соответствии со ст. 557 ГК РФ, в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.
Указанные обстоятельства в совокупности свидетельствуют об отсутствии должной осмотрительности и осторожности при совершении сделок купли-продажи как с нашей стороны, так и со стороны ответчика, и, следовательно, о том, что ответчик должен был знать о несоответствии продаваемого имущества при заключении и исполнении договоров купли-продажи.
Кроме того, мы считаем, что применение исковой давности в данном случае неприменимо, так как в действительности поданное нами исковое заявление должно было быть принято судом как заявление о пересмотре решения суда по вновь открывшимся обстоятельствам в соответствии со ст.ст. 392 – 395 ГПК РФ, так как ранее, 31.10.2007 г. Красноармейским районным судом Самарской области уже было вынесено решение по данному делу по тем же исковым требованиям.
В соответствии со ст. 394 ГПК РФ, заявление, представление о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам решения, определения суда, постановления президиума суда надзорной инстанции подаются сторонами, прокурором, другими лицами, участвующими в деле, в суд, принявший решение, определение или постановление. Такие заявление, представление могут быть поданы в течение трех месяцев со дня установления оснований для пересмотра.
Как видно из материалов дела, вновь открывшиеся обстоятельства стали известны нам лишь в марте 2010 г., и, таким образом, исковая давность в данном случае нами пропущена не была.
Таким образом, полагаем установленным, что решение районного суда Московской области от 20.05.2010 г., вынесенное по гражданскому делу № 2-180/2007 по поданному нами иску к (Информация скрыта) о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г., заключенного между нами и ответчиком, недействительным, и признании договора купли-продажи нежилого здания подсобного помещения с магазином и гаражом от 22.12.2006 г., заключенного между (Информация скрыта) и (Информация скрыта), недействительным, было вынесено незаконно и необоснованно, все обстоятельства, имеющие значение для дела, не были исследованы судом надлежащим образом, а решение вынесено с существенным нарушением норм материального и процессуального права.
Кроме того мы обратились в Федеральный суд Красноармейского района Самарской области с заявлением о пересмотре дела по вновь открывшимся обстоятельствам,а именно площадь земельного участка указанного в договоре купли-продажи, в действительности не 1511 кв.м., а 1233 кв.м.
01.07.2010 г. определением Федерального суда Московской области в удовлетворении заявления, о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам, поданного нами было отказано.
01.07.2010 г. в судебном заседании мы заявили устное ходатайство о вызове в судебное заседание представителя регистрационной палаты, на что судом нам было отказано.
01.07.2010 г. в судебном заседании мы представили письменное ходатайство об отводе судьи (Информация скрыта) по тем основаниям, что вызывают сомнение объективность и беспристрастность судьи при рассмотрении гражданских дел с нашим участием.
В период работы (Информация скрыта) следователем в Красноармейском РОВД в1998 г. в мой дом проникли воры и вынесли некоторые ценные вещи. Я (Информация скрыта) написал заявление в РОВД, но за мое дело не брались и постоянно мне отказывали, по словам руководства РОВД, это к концу года портило раскрываемость. Следователь (Информация скрыта) посоветовал мне написать в прокуратуру,что я и сделал. Через некоторое время в РОВД Красноармейского района завели уголовное дело уже на меня и в следственных действиях принимал участие следователь (Информация скрыта). Следственные действия проводили несколько раз, в том числе 8-часовой допрос где методом вопрос-ответ пытались ввести меня в заблуждение и получить признательные ответы.
Таким же образом еще два раза пытались возбудить против меня уголовное дело.
Кроме того, я неоднократно давал следователю (Информация скрыта) В долг деньги при свидетелях, а он мне их не возвращал из-за чего между нами не раз возникали стычки.
01.07.2010 г. определением Федерального суда Красноармейского района Московской области в удовлетворении заявленного нами отвода судьи (Информация скрыта). Отказать, а судебное разбирательство продолжить в том же составе суда.
На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 336 – 340 ГПК РФ
ПРОШУ:
1.Признать незаконными и необоснованными решение суда Московской области от 20.05.2010 г. по гражданскому делу № 2-180/2007 по иску (Информация скрыта), (Информация скрыта) и (Информация скрыта) к (Информация скрыта) о признании договора купли-продажи жилого дома с земельным участком от 22.12.2006 г. и определение судебной коллегии по гражданским делам Московской областного суда недействительными, и признании договора купли-продажи нежилого здания подсобного помещения с магазином и гаражом от 22.12.2006 г. недействительным, и отменить.
2. Признать незаконными и необоснованными определение Федерального суда Московской области от 01.07.2010 г. об отказе в пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам и определения Федерального суда Московской области от 01.07.2010 г. об отказе в отводе судьи и отменить, дело направить на новое рассмотрение в Федеральный суд Московской области.
Приложение:
1. Копия жалобы по числу сторон.
2. Копия решения Федерального суда Московской области.
3. Копия определения Судебной коллегии по гражданским делам Московского
областного суда от 21.06.2010 г.
4. Копия определения об отказе в отводе судьи от 01.07.2010 г.
5. Копия определения об отказе в пересмотре решения по вновь открывшимся обстоятельствам от 01.07.2010 г.
